I

ndice

1º).- Preámbulo.

2º).- Breve recorrido histórico del derecho a una vivienda digna y adecuada.

3º).- El actual escenario de los Registros (o Listados) de peticionarios de viviendas.

3.1).- Lacónica incursión en la legislación autonómica.

3.2).- Legislación autonómica andaluza.

3.3).- Nueva regulación estatal.

4º).- Concisa alusión a las Cooperativas de viviendas y la ineludible obligación de su fomento.

5º).- Epílogo.

1º).- Preámbulo.

Recientemente ha sido acogido y reconocido por el legislador estatal el «registro público de demandantes de viviendas», si bien, estimamos, con el debido respeto y consideración, que el “angelito” ha sido concebido “tullido”, pues sólo se contempla para las «sujetas a algún tipo de protección pública», recogiendo, sin aportar nada más, lo que hasta ahora ya venían prescribiendo los legisladores autonómicos.

Ante lo cual, nos cuestionamos por qué no se crea, de una vez por todas, un registro de solicitantes de viviendas, que englobe a todos los peticionarios sin excepción, y que internamente pueda subdividirse en dos grandes subapartados (o libros), tales como el de los interesados en viviendas de renta libre y aquellos otros sujetos inscritos a algún tipo de protección pública, dado que el régimen será diverso según un supuesto y otro. Empero esa información, compilada como servicio público, favorecería el necesario estímulo del sector (imprescindible para esta época de «crisis»), así como la consecución anhelada de cubrir las necesidades residenciales de un amplio segmento de la población (hasta ahora ignorado) que no pueden acogerse a las medidas de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública y que con dificultad pueden llegar a los precios de las actuales de renta libre.

Evoquemos que el texto refundido de la Ley de suelo estatal (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio -en adelante TRLS/08-), contiene un mandato específico dirigido a los poderes públicos a fin de que todo ciudadano goce de una vivienda digna, adecuada y accesible (ex art. 4.a) del TRLS/08: «todos los ciudadanos tienen derecho a: a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible»), amparando la pauta constitucionalmente preestablecida (art. 47 CE: («Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada»), para lo cual promoverán las condiciones precisas e ineludibles al objeto de hacer real y efectivo ese derecho.

En este sentir, impone el art. 2.3 del TRLS/08 que «los poderes públicos promoverán las condiciones para que los derechos y deberes de los ciudadanos establecidos en los artículos siguientes sean reales y efectivos, adoptando las medidas de ordenación territorial y urbanística que procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, según proceda, los procesos de ocupación y transformación del suelo».

No unos pocos arquetipos, sino la totalidad de todos los prototipos, pues la prescripción, obligación y vinculatoriedad se predica en amparo de «todos los españoles».

Asimismo, adiciona ese cuerpo normativo (TRLS/08) que cuando la ordenación territorial o urbanística destine suelo a un uso residencial, dicha vinculación «está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada» (párrafo 2º del art. 2.3 del TRLS/08).

Repárese en que estos cánones no diferencian entre viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o las denominadas de renta libre, por lo que habrán de ser consideradas en su conjunto a la hora de promover esas «condiciones necesarias» para hacer real y efectivo ese derecho, teniendo que generalizarse y, consecuentemente, acrecentarse la actividad de fomento de esos registros de demandantes. Por el contrario, sólo se tienen en consideración unas, obviando “indebidamente” la adopción de medidas de incentivación, impulso, estímulo y promoción de viviendas de renta libre.

2º).- Breve recorrido histórico del derecho a una vivienda digna y adecuada.

El urbanismo y la vivienda han sido abordados, hasta épocas relativamente recientes, como contextos disímiles. El decurso histórico de la ordenación (territorial y/o urbanística) y de la vivienda ha acusado una falta de coherencia y coordinación, al haber sido utilizadas como instrumentos al servicio de objetivos distintos e inconexos. Así, en tiempos pretéritos, la política de vivienda ha estado vinculada a la del suelo, concebido como soporte por regular. Sin embargo, cuando se ha dado prioridad al valor económico del alojamiento, éste ha condicionado la ordenación y el planeamiento hasta el punto de transfigurarlos de fin a medio al servicio de aquellas. El suelo (activo físico-económico) objeto de intervenciones públicas, sobre el que se asienta la construcción, resulta ser un bien económico escaso, no reproducible, y la edificación se ha concebido como factor de producción, que puede ser sustituido y reproducido, ensayando el poder público, por ante sus potestades administrativas, su conciliación y coordinación para reconocer y atender a las exigencias sociales. A tal situación, ahora, se le adhiere el derecho de todo ciudadano a una vivienda «digna, adecuada y accesible» (artículo 4.a) del TRLS/08) y el paradigma del «desarrollo sostenible» (vid párrafo 2º del apartado 3º del art. 2 del TRLS/08), que vienen a reilustrar esta materia.

Además, el elevado e incesante incremento del coste para la adquisición de una vivienda en España ha venido configurándose como uno de los primordiales y cardinales problemas para la población, la cual accede a costa de un excesivo y, a veces descomunal, endeudamiento.

Preocupación, igualmente, compartida por nuestros legisladores, que desde los albores se ha pretendido acotarlo e intervenir en el mercado inmobiliario implementando diversas técnicas

[i] que no han devenido ser efectivas, habiendo regido como eje central, sobre el que gravitaba el urbanismo, el intento de paliar o evitar la especulación[ii]. Y con dicho inicial exclusivo objetivo se implementaron, a las Administraciones municipales, los patrimonios de suelo[iii] («publicatio» y esencia que luego se fue ampliando -otras finalidades de interés social-[iv]), y de los derechos de superficie, de tanteo y retracto sobre terrenos o edificaciones. Y el problema no se centra en las reglas, sino en la imposibilidad de respetarlas sin previsión de otra compensación económica (vía legislativa) para el erario público local que palie el descenso de ingresos que el acatarlos pudiere conllevar.

Recordemos que la Declaración de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos (Vancouver de junio de 1976) establecía que «la vivienda y los servicios adecuados constituyen un derecho humano básico que impone a los gobiernos la obligación de asegurar su obtención por todos los habitantes».

Y en la Declaración de Estambul+5 (Nueva York, junio de 2001), se formuló el concepto de «asentamientos humanos sostenibles», forjado como aquellos en que «todas las personas tengan una vivienda adecuada, un entorno saludable y seguro, acceso a los servicios básicos y un empleo productivo libremente elegido». Y volvemos a recalcar que siempre se preconizan estas máximas para la generalidad, para la concluyente colectividad («todas las personas»).

El derecho a la vivienda adecuada, como constató la Declaración de Estambul, es más que tener un techo bajo el que cobijarse. «Significa también disponer de un lugar privado, espacio suficiente, accesibilidad física, seguridad adecuada, seguridad de tenencia, estabilidad y durabilidad estructurales, iluminación, calefacción y ventilación suficientes, una infraestructura básica adecuada, que incluya servicios de abastecimiento de agua, saneamiento y eliminación de desechos, factores apropiados de calidad del medio ambiente y relacionados con la salud, un emplazamiento adecuado con acceso al trabajo y a los servicios básicos, todo ello con un coste razonable»[v].

Entendiendo que son componentes necesarios para una «vivienda adecuada», entre otros, la seguridad en su tenencia, la disponibilidad de servicios e infraestructuras, la posibilidad de su sostén, las condiciones de habitabilidad y accesibilidad, la ubicación y la adecuación cultural[vi]; además de las dotaciones de agua, saneamiento, durabilidad y superficie suficiente[vii].

Ahora bien, a lo largo del siglo XIX se forjó la urbanización de las urbes como una potestad pública que confinaba las facultades dominicales, ejercitándose como una obra pública[viii], excluyéndose de cualquier justiprecio de los bienes expropiados una valoración extraña a su valor rústico, sin existir, en puridad, una precisa política de vivienda[ix]. La construcción de viviendas para cobijar las necesidades y penurias sociales se planteó, como factor integrante de la política social[x], del que se hizo, postreramente, eco y consolidó la Constitución, entre cuyos derechos sociales y deberes prestacionales de los poderes públicos está reconocido el derecho a la vivienda (art. 47 de la Carta Magna).

Asimismo se reconoce el derecho a la propiedad privada y se enfatiza que la función social «delimitará su contenido de acuerdo con las leyes» (art. 33 CE), matizando que la restricción o acotación del contenido del derecho de propiedad corresponde a estas normas de rango legal, con el límite del respeto al contenido esencial del mismo. En efecto, previene el art. 53.1 CE que «Los derechos y libertades reconocidos en el Capítulo segundo del presente Título vinculan a todos los poderes públicos. Sólo por ley, que en todo caso deberá respetar su contenido esencial, podrá regularse el ejercicio de tales derechos y libertades, que se tutelarán de acuerdo con lo previsto en el artículo 161.1.a)».

Así mismo, «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna[xi] y adecuada», correspondiendo a los poderes públicos regular «la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación»[xii], debiendo, la comunidad, participar «en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos»[xiii].

A nivel constitucional, como vemos, se introdujeron nuevos paradigmas sobre el suelo y la vivienda. Por una parte, se considera al suelo como recurso natural, escaso y no renovable (vid Exposición de Motivos del TRLS/08) que debe ser tratado desde la óptica de la sostenibilidad, siendo el soporte de la vivienda. Constituye, por otra, un bien económico con una función social, cuyas facultades y contenido serán delimitados por las leyes (art. 33.2 CE), que no deberá ser objeto de especulación y sobre cuyas plusvalías existirá una participación de la comunidad. Ideales que han de informar la actuación de los poderes públicos. En palabras de la STC 152/1988, de 20 de julio: «La política de vivienda, junto a su dimensión estrictamente económica, debe tener un señalado acento social, (…) constituye (…) un mandato o directriz constitucional que ha de informar la actuación de todos los poderes públicos (art. 53 CE) en el ejercicio de sus respectivas competencias».

Del artículo 47 CE, siguiendo a nuestro Tribunal Constitucional (STC núm. 61/1997, de 20 de marzo de 1997, Pleno), se derivan para el legislador y para todos los órganos de los poderes públicos, tres mandatos especialmente relevantes; a saber:

A).- El constituyente ha supeditado el conjunto de la actividad urbanística a la consecución del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Así pues, las decisiones de los poderes públicos por las que opten, deben, sobre todo, servir a la promoción de las «condiciones necesarias» para hacer efectivo el derecho referido. Del mismo modo, no se puede confinar o acortar el fomento de medidas sólo para las viviendas con algún tipo de protección pública, pues dejamos desasistidos a una notable porción poblacional.

B).- El art. 47 CE obliga a que el régimen de utilización del suelo se acomode al interés general («… como especificación tanto de la función social del art. 33.2 C.E. como de la subordinación de toda la riqueza (también la inmobiliaria) al interés general (art. 128.1 C.E.)»). Así se enfatiza que todos los poderes públicos (incluido el legislador) quedan constitucionalmente obligados a impedir la especulación, que el constituyente deja caracterizada como fenómeno contrario al uso de suelo de acuerdo con el interés general. Cuestión predicada ya desde el año 1956 y jamás colmatada.

C).- Por último, el art. 47.2 CE parte de la premisa del urbanismo como función pública al referirse a la acción urbanística de los entes públicos en cuanto generadora de plusvalías (de los predios privados). La transformación del suelo que hace posible el aprovechamiento urbanístico, incrementa el valor de las fincas privadas, siendo producida por una acción o decisión pública, lo que implica, por un lado, que semejante mutación no es en sí misma una facultad inherente a la propiedad privada y, por otro, justifica la prescripción constitucional (que es obligación para el legislador) de que la «comunidad» participe en aquellas plusvalías.

Hoy se llega a enfatizar, desde el TRLS/08 que «el suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada» (artículo 2.3 del TRLS/08).

Además, no sólo la vivienda ha de ser «digna» y «adecuada»[xiv], sino que habrá ha de ser «sostenible» en cuanto a sus condiciones ambientales intrínsecas y extrínsecas. «En una ordenación sostenible las viviendas lo son, conforme a las determinaciones de aquella, por su programa, dotaciones, servicios, dimensiones, habitabilidad, distribución y cohesión de los grupos sociales, condiciones de acceso, financiación, permanencia, etcétera»[xv].

El actual arquetipo del derecho a una vivienda digna y adecuada motiva un diferente discurso que franqueando la singularidad, la peculiaridad o la especialidad, acomoda su carga de fomento a la paridad de todas las figuras de alojamiento, teniendo los poderes públicos que ponderar y atender, sin excepción, al impulso e inducción de todas ellas, privándose, innecesaria e inadecuadamente, de los registros de demandantes de viviendas, a las de renta libre.

3º).- El actual escenario de los Registros (o Listados) de peticionarios de viviendas.

3.1).- Lacónica incursión en la legislación autonómica.

Concurre un panorama bastante heterogéneo desde un punto de vista normativo, si bien, existen puntuales pautas concordantes, conexas, afines o similares, al menos en lo que aquí interesa resaltar, pues es común denominador generalizado el que se haya centrado este tipo de registros única, exclusiva y categóricamente para los solicitantes de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, dejando en olvido al resto.

A).- Registro de Demandantes.

Por una parte están las legislaciones autonómicas que ostenta el registro de demandantes, de las que recopilaremos, de modo esquemático, algo de su regulación, denominación, y grado de vinculatoriedad. Así tenemos las siguientes:

a).- Islas Baleares.

Denominación: Registro público de demandantes de vivienda de protección pública. El Registro público de demandantes de vivienda de protección pública viene regulado por el Decreto 90/2005, de 29 de julio, si bien se ha de matizar que el ámbito temporal de aplicación de esta norma «comprende desde su entrada en vigor hasta el día 31 de diciembre del 2008» (ex art. 2 del D. 90/2005).

Adscripción: A la Dirección General de Arquitectura y Vivienda (art. 17 del D. 90/1995). No obstante, existe la posibilidad de que el Instituto Balear de la Vivienda cree su propio Registro de demandantes (ex art. 19 del Decreto 90/2005, de 29 de julio).

Finalidad del Registro: Con el fin de garantizar los principios de igualdad, publicidad, concurrencia así como eliminar cualquier tipo de fraude en las primeras y posteriores transmisiones.

Vinculatoriedad: Todos los demandantes de viviendas de protección pública deberán estar inscritos en dicho registro (arts. 17 y 19 D. 90/1995). En el mismo sentir se puede consultar también la Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública (de las Illes Balears), tanto en su Exposición de Motivos, como en su artículo 5.8, el cual previene que: «una vez construidas las viviendas de protección pública, su adjudicación se efectuará según la legislación vigente y, concretamente, a los demandantes de vivienda inscritos en el registro público regulado por el Decreto 90/2005, de 29 de julio».

b).- Extremadura.

Denominación: Registro de Demandantes del Plan Especial de Vivienda. Por Decreto 32/2006, de 21 de febrero, se crea el registro de demandantes del Plan Especial de Vivienda (parcialmente modificado por Decreto 106/2006, de 13 de junio), y posteriormente fue desarrollado mediante la Orden de 19 de junio de 2006, si bien ambas normas fueron unificadas por el Decreto 6/2008, de 25 de enero, de medidas tendentes a mejorar el funcionamiento del Registro de Demandantes del Plan Especial de Vivienda y a simplificar los trámites del procedimiento de sorteo.

Adscripción: A la Dirección General competente en materia de análisis del mercado inmobiliario (art. 3.2 D. 6/2008).

Vinculatoriedad: Todo el que pretenda acceder a la propiedad de las viviendas protegidas del Plan Especial deberá hallarse inscrito en el Registro de Demandantes del Plan Especial de Vivienda, siendo, esa inscripción, preceptiva y previa a la compraventa de las viviendas (Arts.7 y 14.1.a) D. 6/2008)

c).- Galicia.

Denominación: Registro de Demandantes de Vivienda Protegida. Por Decreto 18/2006, de 26 de enero, se creó este Registro, que fue desarrollado por la Orden de 29 de enero de 2007. Y, a su vez, el Decreto 253/2007, de 13 de diciembre (de régimen jurídico del suelo y de las edificaciones promovidas por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo), creó y reguló el Registro Público de Demandantes de Viviendas de Promoción Pública. El actual Registro Público de Demandantes de Vivienda de Protección Autonómica, se unifica con la Orden de 31 de marzo de 2008, por la que se constituye el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de Galicia.

Coordina e Integra el Registro de demandantes de viviendas de protección autonómica creado por el Decreto 18/2006, de 26 de enero, y el Registro de demandantes de VPP creado por el Decreto 253/2007, de 13 de diciembre (art. 1 Orden 31/03/2008).

Adscripción: A la Secretaría General de la Consejería de Vivienda y Suelo (art. 4 Orden 31/03/2008).

Vinculatoriedad: Es requisito necesario para participar en los procedimientos de adjudicación de viviendas protegidas (art. 7 Orden 31/03/2008).

d).- Castilla y León.

Denominación: Registro Público de Demandantes de Viviendas Protegidas. El Decreto 64/2006, de 14 de septiembre (por el que se modifica el Decreto 52/2002, de 27 de marzo) crea el Registro Público de Demandantes de Viviendas Protegidas de Castilla y León, el cual ha sido desarrollado por la Orden FOM/1884/2006, de 22 de noviembre (que regula el Registro Público de Demandantes de Viviendas Protegidas de Castilla y León). Vid también Orden FOM/1982/2008, de 14 de noviembre, por la que se regula el procedimiento para la selección de los adquirentes y arrendatarios de viviendas protegidas en Castilla y León; art. 5.1.a), 8.1, etc.

Adscripción: Se adscribe a la Consejería competente en materia de vivienda y su gestión y mantenimiento corresponderá a la Dirección General competente en materia de vivienda sin perjuicio de las funciones que correspondan a los Servicios Territoriales (art. 1.2 Orden FOM/1884/2006, de 22 de noviembre).

Vinculatoriedad: Es obligatorio para todos los interesados en acceder a una vivienda protegida en la Comunidad de Castilla y León (art. 2.1 Orden FOM/1884/2006, de 22 de noviembre, si bien con la excepción contemplada en la disposición adicional 2ª de dicha orden).

e).- Castilla La Mancha

Denominación: Registro de Demandantes de Vivienda con protección pública (art. 84 D. 38/2006). La Orden de 13/04/2007, de la Consejería de Vivienda y Urbanismo, establece el procedimiento para la inscripción en el Registro de Demandantes de Vivienda con protección pública y se dispone la relación de documentos que se acompañarán a la solicitud de inscripción. Por Decreto 38/2006, de 11-04-2006, se regula en el ámbito de Castilla-La Mancha el Registro de Demandantes de Vivienda.

Adscripción: A la Dirección General de la Vivienda y a las Delegaciones Provinciales de la Consejería de Vivienda y Urbanismo, les corresponde la gestión del Registro a través de la Oficina Regional y las Oficinas Provinciales de Vivienda (art. 84.3 D. 38/2006).

Vinculatoriedad: Cualquier familia interesada en acceder a viviendas con protección pública, deberá inscribirse con carácter previo y con la antelación mínima indicada en cada caso (art. 85.1 D. 38/2006)

f).- Canarias.

Denominación: Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias, que tiene por finalidad facilitar los datos precisos para la adjudicación y venta de las viviendas protegidas, tanto en la primera como ulteriores trasmisiones, así como proporcionar a las diferentes Administraciones Públicas una información actualizada de la demanda de vivienda protegida existente en Canarias (art. 15.1 Decreto 27/2006). El Decreto 27/2006, de 7 de marzo (por el que se regulan las actuaciones del Plan de Viviendas de Canarias), crea, en su artículo 15, el Registro Público de Demandantes de Vivienda Protegida de Canarias, con la finalidad de contar con los datos precisos para la adjudicación y venta de las viviendas protegidas, tanto en la primera como ulteriores transmisiones. Vid, también, el Decreto 138/2007, de 24 de mayo (por el que se establece el régimen de adjudicación de las viviendas protegidas de promoción pública de titularidad del Instituto Canario de la Vivienda) y el Decreto 185/2008, de 29 de julio, por el que se modifica el Decreto 27/2006, de 7 de marzo, por el que se regulan las actuaciones del Plan de Vivienda de Canarias (B.O.C. nº 49, de 10.3.08).

Vinculatoriedad: Deberán inscribirse en el citado Registro, todas las personas o unidades familiares que opten a la adquisición o adjudicación de una vivienda protegida, ya sea de promoción pública o privada. Quedan exceptuados de la necesidad de dicha inscripción los adquirentes de las viviendas usadas con destino a arrendamiento, a las que se refiere el artículo 41 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio (art. 15.2 del Decreto 27/2006, en la redacción dada por Decreto 185/2008).

g).- Región de Murcia

Denominación: Registro de demandantes de vivienda protegida en la Región de Murcia (art. 15.1 del D. 141/2005, de 30 de diciembre). Por Decreto 141/2005, de 30 de diciembre, se crea este Registro (modificado parcialmente por Decreto 192/2006 de 22 de septiembre y Decreto número 86/2008 de 9 de mayo).

Adscripción: Dirección General de Vivienda, Arquitectura y Urbanismo.

Vinculatoriedad: Quienes deseen optar a la adquisición de una vivienda protegida de las acogidas al Plan de Vivienda 2005-2008 deberán inscribirse en el Registro de demandantes de vivienda protegida de la Región de Murcia (arts. 16.2 y 20.3 D. 141/2005).

h).- Valencia.

Los criterios básicos para regulación de la inscripción en el Registro municipal de demandantes de viviendas de protección pública en el término municipal de Valencia, vienen regulados mediante ordenanzas, lo que puede tener su fundamento en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio (por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda -ex Disposición transitoria 8ª-); el Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell (por el que se aprueba el Reglamento de Protección Pública a la vivienda) y el artículo 4.1.a) de la Ley 7/85, de 2 de Abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local (el cual atribuye a los Ayuntamientos potestad reglamentaria, es decir, capacidad para desarrollar, dentro de la esfera de sus competencias, lo dispuesto en las leyes estatales o autonómicas).

No obstante, en el caso del término de Valencia, el registro tiene carácter informativo, voluntario y gratuito, de naturaleza puramente administrativa (art. 2).

Lo que se crea y regula es el Registro Valenciano de Viviendas con Protección Pública (Orden de 7 de julio de 2005, de la Consellería de Territorio y Vivienda, y arts. 3 y ss del Decreto 75/2007, de 18 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Protección Pública a la Vivienda, …) y el Sistema Territorial de Indicadores de Demanda para la previsión de las necesidades de vivienda a satisfacer con algún régimen de protección pública (vid disposición adicional 1ª del Decreto-Ley 1/2008, de 27 de junio, del Consell, de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo).

i).- Cantabria.

Denominación: Registro Público de Demandantes de Viviendas. El Real Decreto 801/2005, de 1 de julio (por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008), establece en su Disposición transitoria 8ª la creación de un Registro Público de Demandantes de Viviendas. Por su parte, el artículo 27 del Decreto 12/2006, de 9 de febrero, crea el Registro Público de Demandantes de Viviendas de carácter voluntario y gratuito, de naturaleza puramente administrativa. Este Registro ha de ser objeto de desarrollo reglamentario, el cual, ha de regular su organización y funcionamiento, tal y como establece su disposición final segunda, que faculta al Consejero de Obras Públicas y Vivienda para dictar las disposiciones que sean necesarias para regular la organización y funcionamiento del mencionado registro, lo que se lleva a efecto con la Orden OBR/8/2006, de 27 de diciembre (que regula la organización y el funcionamiento del Registro de Demandantes de Viviendas Protegidas en la Comunidad Autónoma de Cantabria).

Vinculatoriedad: El Registro Público de Demandantes de Viviendas de Cantabria es un registro de carácter voluntario y gratuito de naturaleza puramente administrativa (art. 2 de la Orden de 27/12/2006).

Observamos que prácticamente todas las precedente regulaciones autonómicas prevén la necesariedad de estar inscritos en estos registros si se quiere optar a acceder a una de estas viviendas con algún tipo de protección pública, con las excepciones de las regulaciones de Cantabria y Valencia, y que en la mayoría de los supuestos el control de estos registros es autonómico. Lo que sí es unánime es que se dirigen a la vivienda con algún grado de protección pública.

B).- Registro de Solicitantes.

Otras Comunidades optan por la denominación enunciada de registro de solicitantes. Veamos los parámetros de estos otros registros:

a).- Cataluña.

Denominación: Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial. La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, establece en su Preámbulo, expresamente que «la regulación se articula mediante el diseño del Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial y los procedimientos de adjudicación. El Registro tiene la función de proporcionar información, favorecer la transparencia y ayudar en la adecuada adjudicación de las viviendas de protección oficial. Los ayuntamientos pueden establecer registros propios y, para los que no lo hagan, la Generalidad, subsidiariamente, debe establecer uno general (…)».

Adscripción: Registro público municipal, si bien subsidiariamente puede establecerlo el departamento competente en materia de vivienda (art. 93.1 L. 18/2007). No obstante, la Disposición Adicional 22ª reconoce el “régimen especial del Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial del municipio de Barcelona”.

La finalidad del registro es mejorar la prestación del servicio de interés general que constituye la política pública de vivienda de protección oficial (art. 92.1 de la L. 18/2007).

Vinculatoriedad: Para ser adjudicatario o adjudicataria de una vivienda de protección oficial, debe estarse inscrito en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial en la correspondiente modalidad de demanda. Se exceptúan únicamente de dicho requisito las adjudicaciones destinadas a hacer frente a las situaciones de emergencia en el marco de las prestaciones que corresponden a los servicios de asistencia y bienestar sociales (art. 92.2 de la L. 18/2007).

Y las funciones vienen reflejadas por el art. 94 de la Ley, y son:

Proporcionar información a las administraciones sobre las necesidades reales y la distribución territorial de viviendas de protección oficial. Dicha información debe utilizarse en la planificación territorial de vivienda.
Proporcionar información útil y fiable para establecer indicadores de género.
Proporcionar información a los usuarios sobre el parque de viviendas de protección oficial existente y promover la transparencia en la gestión.
Constituir la base operativa para adjudicar viviendas de protección oficial y dar más transparencia y control para que se destinen de forma efectiva para atender a las necesidades de la población que carece de vivienda. A tal fin, el Registro debe incorporar, entre otras informaciones que se establezcan por reglamento, el municipio del puesto de trabajo del solicitante o la solicitante.
b).- La Rioja.

Denominación: Registro de solicitantes de vivienda protegida en la Comunidad Autónoma de La Rioja. La Ley 2/2007, de 1 de marzo, de Vivienda de la Comunidad Autónoma de La Rioja (art. 51) y Decretos 50/2004, de 16 de septiembre (que lo creó) y Decreto 120/2007, de 5 de octubre, que regulan este registro.

Adscripción: A la Consejería competente en materia de vivienda (art. 51.1 de la L. 2/2007). Es un registro de titularidad pública, gratuito, de naturaleza administrativa, dependiente de la Dirección General competente en materia de Vivienda (art. 1 del D. 120/2007).

Las funciones del mismo son (según art. 2 del D. 120/2007):

a).- Facilitar información necesaria para diseñar la política de vivienda.

b).- Recopilar, tratar, gestionar y ofrecer datos para conocer la demanda social en materia de vivienda protegida.

c).- Servir de instrumento para ejecutar la política en materia de vivienda y aplicar la normativa sectorial.

d).- Permitir a la Administración el control y seguimiento de las actuaciones en relación con la vivienda protegida.

Vinculatoriedad: Llega a precisarse que la venta de una vivienda protegida a personas que no se encuentren inscritas en el Registro de solicitantes de vivienda protegida será nula de pleno derecho (art. 51.2 L. 2/2007, y vid art. 3 del D. 120/2007).

c).- Aragón.

Denominación: Registro de solicitantes de vivienda protegida y de adjudicación de viviendas protegidas. Será el Decreto 211/2008, de 4 de noviembre, el que aprueba el Reglamento de este Registro de Aragón, que fue creado por la Ley 24/2003, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de política de vivienda protegida, cuyo primer Reglamento fue aprobado por Decreto 80/2004, de 13 de abril, del Gobierno de Aragón y posteriormente modificado por Decreto 224/2005, de 2 de noviembre, y con el Decreto 211/2008, de 4 de noviembre de 2008, el Gobierno de Aragón aprueba un nuevo Reglamento del Registro de solicitantes de vivienda protegida y de adjudicación de viviendas protegidas de Aragón (de estructura “municipal o inframunicipal” -ex art. 13-), que deroga expresamente los citados Decretos 80/2004 y 224/2005, regulándose el modelo de solicitud de inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda protegida de Aragón por Orden de 17 de noviembre de 2008, del Consejero de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes (BOA de 4 de diciembre de 2008).

Adscripción: La llevanza del Registro corresponderá a la Dirección General y los Servicios Provinciales competentes en materia de vivienda (art. 12.1 del D. 211/2008).

La finalidad queda diferenciada. Así, por un lado, trata de facilitar los datos precisos para la gestión y control de la adjudicación de viviendas protegidas y, por otro, proporcionar información actualizada que permita a las Administraciones locales y de la Comunidad Autónoma adecuar sus programaciones públicas de vivienda protegida a la demanda existente (art. 10.1 del D. 211/2008).

Vinculatoriedad: Existe obligación de inscribirse (unidad de convivencia) en el Registro quienes deseen optar a la adjudicación de una vivienda protegida (ex arts. 23 de la Ley 24/2003, de 26 de diciembre, y 10.2 y 14 del D. 211/2008).

d).- Principado de Asturias.

Denominación: Registro de Solicitantes de Vivienda, creado por la Consejería de Vivienda y Bienestar Social, mediante Resolución de 27 de octubre de 2003 (BOPA nº 269, de 20/11/03).

Vinculatoriedad: La venta y adjudicación de las viviendas que hayan obtenido ayuda con cargo a los presupuestos del Principado de Asturias habrá de efectuarse a demandantes inscritos en el Registro de Solicitantes de Vivienda del Principado de Asturias (art. 4.5 del Decreto 130/2006, de 21 de diciembre, por el que se regulan las ayudas para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda en el ámbito del Plan Asturiano de Vivienda 2006-2008)

e).- País Vasco.

Denominación: Registro de Solicitantes de Vivienda. El Decreto 39/2008, de 4 de marzo (sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo) establece en su artículo 13 que corresponde al Servicio Público de Adjudicación de Vivienda Protegida-Etxebide, el análisis y la gestión de la demanda de vivienda existente en la Comunidad Autónoma del País Vasco, así como la adjudicación, a través de los procedimientos de selección de adjudicatarios previstos. Por Orden de 16 de abril de 2008, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales (BOPV nº 88, de 12 de mayo de 2008) se crea el Registro de Solicitantes de Vivienda.

Vinculatoriedad: La adjudicación de viviendas se realizará por sorteo entre los demandantes de vivienda inscritos en el Registro de Solicitantes de Vivienda (art. 6 de la Orden de 16/04/2008).

Como podemos apreciar, en los registros de “Solicitantes”, dentro de las precedentes regulaciones autonómicas, es unánime la obligatoriedad de estar inscritos en estos registros si se quiere optar a acceder a una de estas viviendas con algún tipo de protección pública, y que en la mayoría de los supuestos el control de estos registros es autonómico (con la excepción de la regulación catalana). E igualmente, es parejo con las anteriores el que se dirigen a la vivienda con algún grado de protección pública.

C).- Otras Registros.

Entre ellas podemos enunciar las de Madrid y Navarra.

El supuesto del Ayuntamiento de Madrid podemos la Lista Única de Solicitantes de Viviendas con Protección Pública, que se regula por la Orden 3766/2005, de 7 de diciembre. Dicha Lista Única de Solicitantes es una relación abierta y permanente, no vinculada a promociones concretas, teniendo las inscripciones una vigencia de treinta y seis meses, a contar desde la fecha señalada en la etiqueta de registro incorporada a la solicitud de inscripción y podrá ser renovada, a petición del solicitante, por plazos iguales, siempre y cuando se den unas determinadas condiciones (art. 3 Orden).

Por su parte, de la Legislación de Navarra, destacamos el denominado “Censo” contemplado por la Ley Foral 8/2004, de 24 de junio, de protección pública a la vivienda en Navarra en su artículo 17, que se crea con el fin de centralizar datos relativos a la demanda de vivienda protegida, promociones, plazos de solicitud, informaciones sobre baremos, así como cuestiones de interés para elaborar estudios, propuestas y proyectos en materia de vivienda.

3.2).- Legislación autonómica andaluza.

Para analizar nuestra normativa autonómica debemos partir del propio Estatuto de Autonomía (Ley Orgánica 2/2007, de 19 de marzo, de reforma del Estatuto de Autonomía para Andalucía), el cual reafirma la competencia exclusiva de la Comunidad autónoma en materia de política de vivienda (art. 56.3 del Estatuto de Autonomía), así como para establecer los objetivos de la actividad de fomento en esta materia, la adopción de las medidas necesarias para su alcance (art. 56.1.a) del Estatuto de Autonomía), o la propia promoción pública de viviendas[xvi]. A lo que habría que añadir que todo ello dentro de los axiomas de obligado cumplimiento preestablecido desde la Carta Magna y con respeto del resto del ordenamiento jurídico vigente.

Asimismo, se traza unos principios rectores (arts. 37 y 40 del Estatuto de Autonomía), y de ellos destacaremos el que se orienten las políticas de los poderes públicos autonómicos a la prestación de unos servicios públicos de calidad (art. 37.1.1º del Estatuto de Autonomía), promoviendo el acceso de los colectivos necesitados a viviendas protegidas (art. 37.1.22º del Estatuto de Autonomía) y favoreciendo la integración de los jóvenes en la vida social y laboral mediante su autonomía personal (arts. 37.1.8º y 74.a) del Estatuto de Autonomía. Asimismo).

Es decir, que nuestro Estatuto de Autonomía acoge una visión restrictiva y sesgada del problema de la vivienda, acotándolo exclusivamente a dos colectivos: el demandante de vivienda sujeta a algún tipo de protección pública y el joven, lo que parece no guardar la necesaria sintonía constitucional (art. 47 CE), estatal (TRLS/08) y contextual, por cuanto el problema es genérico y predicable de toda la población.

Este enfoque reducido ya venía patrocinado desde leyes precedentes al Estatuto, tal y como acontece con la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía -en adelante LOUA-), o la propia Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo[xvii].

Así la LOUA expone en su Exposición de Motivos (punto 2º): «Particularmente, la preocupación por el acceso a una vivienda digna ha llevado a establecer disposiciones que garanticen el suelo suficiente destinado a viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública determinados reglamentariamente».

Por su parte, la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, manifiesta en su Exposición de Motivos que «uno de los principales fines de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, es hacer efectivo el mandato constitucional contenido en el artículo 47 de la Constitución, en orden a garantizar el acceso a una vivienda digna. (…). Entre estos mecanismos, la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía recoge no sólo la necesidad de que los Planes de Ordenación Urbanística de todos los municipios contengan las disposiciones que garanticen el suelo suficiente para viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública, exigiendo para los municipios de relevancia territorial una reserva de, al menos, el treinta por ciento del aprovechamiento objetivo en suelo residencial, sino que, con el objetivo de dotar a las Administraciones de suelo para desarrollar las políticas urbanísticas públicas, regula, entre las finalidades de los Patrimonios Públicos de Suelo, la de garantizar una oferta suficiente con destino a la ejecución de viviendas de protección oficial u otros regímenes de protección pública (…)»). Igualmente vid Decreto 149/2003, de 10 de junio, que aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, Decreto 463/2004, de 27 de julio, Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio, etc.

Sin embargo, parte del articulado de la LOUA reconoce que constituye un fin propio de la actividad urbanística el garantizar, en su globalidad, el acceso a una vivienda digna a todos los residentes en Andalucía, proclamado por el artículo 3.1.e) de la LOUA con el siguiente tenor: «Son fines de la actividad urbanística los siguientes: (…) Garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbanísticos, la adecuada dotación y equipamiento urbanos y el acceso a una vivienda digna a todos los residentes en Andalucía».

Y centrándonos en los registros de demandantes de viviendas tendremos que acudir, principalmente al Decreto 149/2006, de 25 de julio (por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarrollan determinadas Disposiciones de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivienda Protegida y el Suelo), al Decreto 395/2008, de 24 de junio (por el que se aprueba el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012), y a la Orden de 10 de noviembre de 2008 de desarrollo y tramitación de las actuaciones en materia de vivienda y suelo del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012 (BOJA núm. 235, 26 de noviembre 2008), de los que extractamos y resaltamos las siguientes características:

a).- El Registro municipal de demandantes. Como vemos acoge la denominación por la que se decanta finalmente el legislador estatal.

b).- Tiene carácter potestativo (no obligatorio) su creación (ex arts. 24.2 del Decreto 395/2008, de 24 de junio y 31 de la Orden de 10 de noviembre de 2008), si bien, una vez establecidas será obligatoria su inscripción (arts. 30.1.d) y 31.3 de la Orden de 10 de noviembre de 2008) para poder optar a las viviendas. Dada la obligatoriedad legal, estos registros habrán de estar constituidos antes del 24 de diciembre de 2009, en virtud del postulado contenido en la Disposición Transitoria 6ª del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre (Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012).

c).- De adscripción municipal y aprobación autonómica. Así el art. 31.1 de la Orden de 10 de noviembre de 2008 preconiza que «Los destinatarios de vivienda protegida podrán ser seleccionados mediante su inscripción en el Registro Municipal de Demandantes, previsto en el artículo 24 del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, siempre que las bases de constitución de dicho Registro se aprueben por la Dirección General de Vivienda y Arquitectura de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio, para lo que deberá acreditarse, el cumplimiento de los principios de publicidad, igualdad y concurrencia. Aprobadas dichas bases serán objetos de publicación en la página Web de la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio».

d).- Sólo se circunscribe a viviendas sujetas a algún tipo de protección pública.

3.3).- Nueva regulación estatal.

Este es el contexto autonómico cuando el legislador estatal viene a exigir, imperiosa y preceptivamente, como “objetivo político de primera magnitud” el provocar, forzar e impulsar la creación de los registros públicos de demandantes de vivienda acogida a algún régimen de protección pública[xviii], homogeneizando y unificando el criterio y, a la vez, condición general (no obstante secundado mayoritariamente por el legislador autonómico) de estar inscrito en un registro público de demandantes (ex artículo 3.1 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre)[xix] para poder instar una morada de esas características, previendo la posibilidad, para favorecer esa implantación, de suscribir convenios de colaboración entre el Ministerio de Vivienda y las Comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla (art. 16.1.e) del Real Decreto 2066/2008).

Si esta pauta (de los registros de demandantes) cautiva las loas, apologías y elogios políticos y doctrinales en general, nos cuestionamos ¿por qué se limita, mutila y cercena esa medida sólo para las viviendas sujetas a algún tipo de protección pública y no abarca la totalidad de la demanda englobando, además, a los peticionarios de viviendas de renta libre?. Evidentemente no tendrían el mismo régimen, pudiendo resultar incluso axiomático que la inscripción de estos últimos interesados tendría que ser potestativa.

Este paradigma de registro, en los términos que pretendemos acoger, suscitaría, entre otras, la posibilidad de constitución de una gran cantidad de cooperativas (que se consideran asociaciones de marcado interés social) para la gestación de viviendas de renta libre al facilitar el conocimiento de las personas interesadas.

4º).- Concisa alusión a las Cooperativas de viviendas y la ineludible obligación de su fomento.

El movimiento cooperativo[xx] es la corriente social o doctrina que patrocina la colaboración, contribución y participación de sus integrantes en el rango económico y social, como medio para lograr que los productores y consumidores, integrados en asociaciones voluntarias («Cooperativas»), obtengan un beneficio mayor para la satisfacción de necesidades.

En general, una cooperativa es una asociación de personas físicas o jurídicas que, teniendo intereses o necesidades socio-económicos comunes, desarrollan una actividad empresarial, distribuyéndose los resultados que produzca entre sus socios. Por su parte, las cooperativas de viviendas tienen por objeto facilitar a sus miembros viviendas y/o locales, edificaciones y obras complementarias, pudiendo para ello adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y realizar aquellos trabajos, obras y servicios que sean necesarios, e incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios.

Una de las vías, en principio, menos costosas para adquirir una vivienda (ya sea residencia habitual o para morada vacacional) es a través de una cooperativa, dado que el comprador de la vivienda se erige, junto al resto de cooperativistas, en promotor (art. 9.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación)[xxi]. El problema que normalmente impera es poder conocer a otros peticionarios para poder formar este tipo asociativo.

A mayor abundamiento evoquemos que la promoción de cooperativas tiene reflejo a nivel global[xxii], europeo[xxiii], nacional[xxiv] y autonómico[xxv]. La propia Exposición de Motivos de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas reconoce que el fomento del cooperativismo es una «fórmula que facilita la integración económica y laboral de los españoles en el mercado», teniendo un «marcado carácter social»[xxvi].

Para esta normativa estatal, la cooperativa es «una sociedad constituida por personas que se asocian, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria, para la realización de actividades empresariales, encaminadas a satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales, con estructura y funcionamiento democrático, conforme a los principios formulados por la alianza cooperativa internacional en los términos resultantes de la presente Ley» (art. 1.1 de la Ley 27/1999, de 16 de julio). Y se caracteriza a las “Cooperativas de viviendas” como «sociedades cooperativas de primer grado» (art. 6 de la Ley 27/1999), considerándose como fórmula de “economía social” (vid Disposición Adicional segunda de la Ley 27/1999), auto obligándose el Estado al impulso, promoción y fomento del cooperativismo (vid Disposición Adicional Undécima de la Ley 27/1999, por ante el Ministerio de Trabajo).

Bien es cierto que tenemos precedentes bastantes nefastos en el cooperativismo de viviendas, empero no todo ha sido un fracaso[xxvii], por cuanto ha sido tradicionalmente un método eficaz de proveer unidades alojativas en épocas de crisis.

Así, suelen destacarse ciertos atributos favorables, beneficiosos o ventajosos de esta forma de asociacionismo, tales como el precio de los inmuebles (ya que puede resultar inferior al valor de mercado)[xxviii], pudiendo el cooperativista adaptar los pagos según sus necesidades[xxix], con la garantía de las cantidades entregadas por los cooperativistas por anticipado para la financiación de la vivienda [xxx], así como obtener beneficios fiscales[xxxi], etc.

5º).- Epílogo.

Tenemos por una parte que la normativa estatal tan sólo ha constatado lo que la práctica generalidad de los legisladores autonómicos han venido previendo en cuanto a la existencia y exigencia de un registro de demandantes de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública[xxxii], sin haberse planteado la posibilidad de ampliación de su labor y prestar un mayor servicio público y social. Por otra, que el mandato legal no se limita a este tipo de edificios, sino que engloba a la totalidad de la población y del uso residencial, por cuanto supone una dificultad ordinaria y universal de todos los individuos el acceso a un inmueble propio que sea su domicilio. Así el registro de demandantes de viviendas que englobase tanto las sujetas a algún régimen de protección pública, como las de renta libre, supondría una nueva medida de fomento del cooperativismo y de la propia economía, a los que están obligados los poderes públicos.

Tenemos que abonar el terreno para que sea más fértil, dotando de más herramientas al mercado y renovar las existentes (cual aquí se insta).

La prestación de este servicio público añadido al existente podría coadyuvar, por ejemplo, a que dentro de los colectivos profesionales se puedan emplazar entre ellos para crear cooperativas y cubrir su necesidad[xxxiii], así como auxiliar la labor de las gestoras de cooperativas al poder crearlas con mayor facilidad y celeridad, así como propiciar un efecto multiplicador del autoempleo al favorecer el que surjan nuevas gestoras de cooperativas, así como paliar el declive del sector al poderse convenir obras con empresas constructoras, etc.

Es más, la agregación e incorporación de peticionarios de viviendas libres, apropiadamente organizado, entre otros criterios, por sus niveles de renta y capacidad de compra, beneficia no solo al fomento del sector cooperativo, sino incluso al de la tradicional promoción de viviendas en régimen libre, de modo que los promotores puedan conocer apriorísticamente los potenciales clientes, al objeto de diseñar las edificaciones con determinadas características, cuyo precio esté acorde con dicha capacidad de adquisición, ajustando y acomodando su oferta a la efectiva demanda.

Corolario de lo expuesto es que si la necesidad es común y global, la prestación del servicio público habrá de adecuarse a ese requerimiento genérico y acrecentar el actual registro de demandantes de viviendas a todas, abarcando en su cometido a las de renta libre[xxxiv], al objeto de auxiliar a ese segmento de población que excede en cuanto a nivel de ingresos de los umbrales máximos de las viviendas protegidas.

Ángel Cabral González Sicilia (Col. nº A-5.336)

Abogado

Socio de Bufete Génova

[i] Desde la Ley de 10 de diciembre de 1921 («casas baratas»), y hasta la actualidad, el suelo es considerado como elemento principal de la política de vivienda. Si bien, se puede encontrar otro antecedente más remoto en la Ley de Habitaciones Higiénicas y Baratas de 12 de junio de 1911 («vivienda calificada»).

[ii] Postula el artículo 47 de la Constitución Española que «(…) Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación».

[iii] Así, por ejemplo, vid el Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales de 1955, la propia Ley del Suelo de 1956. Por su parte, el artículo 89.2 del TRLS de 1976 establecía que dicho patrimonio «tendrá por finalidad prevenir, encauzar y desarrollar técnica y económicamente la expansión de las poblaciones, y se adscribirá a la gestión urbanística para inmediata preparación y enajenación de solares edificables y reserva de terrenos de futura urbanización».

[iv] Vid, por ejemplo, art. 280.1 del TRLS de 1992, que prescribe que «Los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo, una vez incorporados al proceso de urbanización y edificación, deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico».

[v] Declaración de Estambul sobre los Asentamientos Humanos y Programa de Hábitat. En la Exposición de Motivos de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana se expone que «La vivienda como bien necesario está recogida en el artículo 25 de la Declaración de Derechos Humanos de 10 de diciembre de 1948 y en la Carta Social Europea de 1961».

[vi] Vid Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, sobre el derecho a una vivienda adecuada (1991): «debe considerarse como el derecho a vivir en seguridad, paz y dignidad en alguna parte». Además, se añade, que «el derecho a la vivienda se debe garantizar a todos, sean cuales fueren sus ingresos o su acceso a recursos económicos».

[vii] La ONG “Habitat International Coalition” señaló como elementos constitutivos del derecho humano a la vivienda conforme a las obligaciones asumidas por los Estados con la ratificación de los Tratados internacionales en la materia: seguridad de tenencia; bienes y servicios que como el agua, son esenciales; accesibilidad económica, habitabilidad, accesibilidad física; ubicación; tradiciones culturales; libertad frente a posibles desalojos; información; capacitación; participación y libertad de expresión; realojamiento; ambiente saludable; seguridad y privacidad.

[viii] El denominado «urbanismo de la obra pública».

[ix] Bassols Coma, M. («Génesis y evolución del Derecho urbanístico español»). Ed., Montecorvo, Madrid, 1973, Pág. 362.

[x] Así, por ejemplo, citemos el Real Decreto de 5 de diciembre de 1883 que creó la Comisión para el estudio “de todas las cuestiones sociales que directamente interesan a la mejora o bienestar de las clases obreras, tanto agrícolas como industriales, y que afectan a las relaciones entre el capital y el trabajo”. Luego por Real Decreto de 23 de abril de 1903 se fundó el Instituto de Reformas Sociales, en donde se redactaron las Bases para un Proyecto de Ley de casas de obreros. Casas baratas, que fueron el origen de la Ley de Habitaciones Higiénicas y Baratas de 12 de junio de 1911. O la Ley de Casas Baratas de 10 de diciembre de 1921 (en donde se preveía un beneficio que no podría exceder del 6% del capital destinado a su construcción). Asimismo, se puede evocar el Decreto-Ley de 29 de julio de 1925 (de las «casas económicas»). También el Decreto de 15 de agosto de 1934 (del Reglamento del Patronato de Política Social Inmobiliaria), las Leyes del Paro de 1934, o la Ley de 29 de junio de 1935 («Ley salomón»), etc.

[xi] Sobre vivienda digna, vid Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos (Hábitat II, 1996), y la Declaración de Estambul (1996), Declaración del Milenio (2000), o la Conferencia Estambul+5 (2001).

[xii] Art. 47 CE. Precepto, que, por otra parte, tiene alcance limitado, dado que el reconocimiento, acatamiento y amparo significan que «informarán la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos», de tal modo que su trascendencia efectiva se encuentra en función de lo que dispongan las leyes (ex art. 53.3 CE que previene que: «El reconocimiento, el respeto y la protección de los principios reconocidos en el Capítulo tercero informarán la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. Sólo podrán ser alegados ante la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen»).

[xiii] Precepto que recoge los arts. 25.1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos y 11.1 de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales. La Declaración de la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos (Vancouver, junio de 1976) declaraba que «la vivienda y los servicios adecuados constituyen un derecho humano básico que impone a los gobiernos la obligación de asegurar su obtención por todos los habitantes, comenzando por la asistencia directa a las clases más desfavorecidas mediante la orientación de programas de autoayuda y de acción comunitaria». En la Declaración sobre el Derecho al Desarrollo (Resolución 41/128 de 4 de diciembre de 1986) se dispuso que: «Los Estados deben adoptar, en el plano nacional, todas las medidas necesarias para la realización del derecho al desarrollo y garantizarán, entre otras cosas, la igualdad de oportunidades para todos en cuanto al acceso a los recursos básicos, (…) la vivienda (…)»”.

[xiv] El propio artículo 2.3 de esta Ley así lo señala: «El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la materia».

[xv] Cruz Alli Aranguren, J., («Urbanismo y vivienda. La interrelación de las políticas de suelo y vivienda», en Conferencia pronunciada en el III Congreso Español de Derecho Urbanístico, Pamplona, 2005).

[xvi] Ex art. 56.1.a) del Estatuto de Autonomía. Por su parte prevé el artículo 25 del Estatuto de Autonomía que «para favorecer el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, los poderes públicos están obligados a la promoción pública de la vivienda. La ley regulará el acceso a la misma en condiciones de igualdad, así como las ayudas que lo faciliten». No obstante, recuérdese la competencia de los municipios para la «planificación, programación y gestión de viviendas y participación en la planificación de la vivienda de protección oficial» (ex art. 92.2.b) del Estatuto de Autonomía).

[xvii] Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo. Así, vid su

[xviii] Así el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, previene en su Exposición de Motivos que «De cara a fijar sus líneas estructurales, el Plan se plantea una serie de objetivos políticos de primera magnitud: (…) 5. Establecer las condiciones que garanticen a los ciudadanos el acceso a la vivienda en condiciones de igualdad, impulsando la creación de registros públicos de demandantes de vivienda acogida a algún régimen de protección pública y que toda la producción de viviendas protegidas sea adjudicada con criterios de transparencia, publicidad y concurrencia, controlados por la administración pública».

[xix] El artículo 3.1 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre impone que «Los demandantes de viviendas y financiación acogidas a este Real Decreto, deberán reunir las siguientes condiciones generales, sin perjuicio de las que puedan establecer adicionalmente las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla: (…) b).- Estar inscrito en un registro público de demandantes, creado y gestionado de conformidad con lo que disponga la normativa de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla (…)». Asimismo vid art. 5.1.d) del mismo Real Decreto 2066/2008 («Sólo podrán acogerse a la financiación del Plan las viviendas adquiridas para uso propio y las promovidas o rehabilitadas para uso propio o para alquiler, que cumplan los requisitos siguientes: (…) d).- La venta y adjudicación de las viviendas sólo podrá efectuarse a demandantes inscritos en los registros públicos previstos al efecto por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, (…)»).

[xx] Que data del año 1844 e implantado veinte años después en España. Siguiendo los principios de la experiencia de los “Equitables Pionners de la Rochdale” se organizó en 1864 en Mataró “La Obrera Mataronense” (fabricación hilados y tejidos). Para más información vid los trabajos catalanes sobre la política urbana de este período: MASSANA, C.: Indústria, ciutat i propietat, Barcelona, Curial, 1985, 431 págs. y ROCA, F.: Política econòmica i territori a Catalunya, Barcelona, Ketres, 1979.

[xxi] Siguiendo el art. 9.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) «será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título». Ahora bien, como manifiesta la Exposición de Motivos (apartado 4º) del citado cuerpo legislativo «a la figura del promotor se equiparan también las de gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, u otras análogas que aparecen cada vez con mayor frecuencia en la gestión económica de la edificación». Vid también art. 17.4 y Disposición adicional primera (párrafo “a)” de la LOE).

[xxii] Podemos recordar la Resolución de la Asamblea de la ONU 2001 (Creación de un entorno favorable para el desarrollo de las cooperativas) o la Recomendación 193/2002 de la OIT (Promoción de las cooperativas). Igualmente ver la Declaración sobre la Identidad Cooperativa aprobada el 23 de setiembre de 1995 por la Alianza Cooperativa Internacional (ACI) en la ciudad de Manchester (Inglaterra) durante su Congreso del Centenario (Trigésima Primera Asamblea General), que aporta la siguiente definición «una cooperativa es una asociación autónoma de personas que se unen voluntariamente para satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas, sociales y culturales comunes por medio de una empresa de propiedad conjunta democráticamente gestionada».

[xxiii] Dos años después de la adopción de la Directiva 2001/86/CE, el Consejo de Ministros de la Unión Europea adoptó el Reglamento (CE) nº 1435/2003, de 22 de julio de 2003, relativo al Estatuto de la sociedad cooperativa europea (SCE). Vid también la Directiva 2003/72/CE que lo complementa en lo que respecta a la implicación de los trabajadores. Por su parte, el legislador español tan sólo ha procedido a transponer esta última norma a través de la Ley 31/2006, de 18 de octubre. Para más información ver la obra de Alfonso Sánchez, Rosalía, titulada «La Sociedad Cooperativa Europea domiciliada en España», 2008 – Editorial Aranzadi. Y en palabras de Lambea Rueda, Ana (“La sociedad cooperativa europea: El reglamento 1435/2003, de 22 de julio”; publicado en Revista de Derecho Privado – Núm. 5-6/2004, Mayo 2004), ello «no nos lleva a hablar de un Derecho cooperativo europeo, ni tampoco de normas de armonización en la materia, sino de una calificación cooperativa europea con ámbito de actuación europeo, que funcionará como elemento de intersección con las cooperativas de ámbito nacional de los Estados miembros, y al que podrán acceder éstas si lo desean y cumplen los requisitos del Reglamento».

[xxiv] La propia Constitución establece en el apartado 2º del art. 129 que «los poderes públicos (…) fomentarán, mediante una legislación adecuada, las sociedades cooperativas». Vid, también, la Ley 27/1999, de 16 de julio, de cooperativas, la Ley 20/1990, de 19 de diciembre, de Régimen Fiscal de Cooperativas, el Reglamento del Registro de Cooperativas (aprobado por Real Decreto 136/2002, de 1 de febrero), la Orden ECO/3614/2003, de 16 de diciembre, por la que se aprueban las normas sobre los aspectos contables de las sociedades cooperativas y el Real Decreto 1278/2000, de 30 de junio, por el que se adaptan determinadas disposiciones de seguridad social para su aplicación a las sociedades cooperativas.

[xxv] Vid para la Región de Murcia (Ley 8/2006, de 16 de noviembre, de Sociedades Cooperativas), Extremadura (Ley 2/1998, de 26 de marzo, de Sociedades Cooperativas de Extremadura y Ley 8/2006, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Especiales de Extremadura), Navarra (Ley Foral 14/2006, de 11 de diciembre, de Cooperativas de Navarra), Illes Balears (Ley 1/2003 de 20 de marzo, de cooperativas de las Illes Balears), Cataluña (Ley 18/2002, de 5 de julio, de Cooperativas), Comunidad Valenciana (Ley 8/2003, de 24 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad Valenciana), Andalucía (Ley 2/1999, de 31 de marzo, de Sociedades Cooperativas Andaluzas), Castilla-La Mancha (Ley 20/2002, de 14 de noviembre, de Cooperativas de Castilla-La Mancha), Castilla y León (Ley 4/2002, de 11 de abril, de Cooperativas de la Comunidad de Castilla y León), La Rioja (Ley 4/2001, de 2 de julio, de Cooperativas), Madrid (Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid), Galicia (Ley 5/1998, de 18 de diciembre, de Cooperativas), Aragón (Ley 9/1998, de 22 de diciembre, de Cooperativas), o la Comunidad Autónoma vasca (Ley 1/1982, de 11 de febrero, sobre Cooperativas y Ley 4/1993, de 24 de junio, de Cooperativas de Euskadi).

[xxvi] En palabras de Sanz Domínguez, Carlos, en su artículo titulado “Consideraciones en torno al fomento de las sociedades cooperativas en el ordenamiento jurídico español” (Departamento de Derecho Administrativo de la Universidad de Sevilla), publicado en la siguiente dirección de internet: http://www.uhu.es/aeurla/revista/art4.doc.

[xxvii] En España, según datos de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), el número de viviendas construidas el año 2.007 en este régimen, tanto protegidas como libres, superó el millón de unidades (en concreto 1.387.248).

[xxviii] Hay supuestos en que se ha llegado a experimentar una reducción de hasta el 20% o 30%. Debe tenerse en cuenta que al ser los socios cooperativistas quienes promueven la ejecución de las viviendas, el beneficio del promotor privado desaparece, lo que apoca, aminora, atenúa o mitiga el precio final de la vivienda. No obstante, se ha de tener presente los costes de los profesionales que intervengan o los gestores de esas cooperativas.

[xxix] En líneas generales, las aportaciones que se realizan a favor de la cooperativa son de tres tipos: aportaciones, cuotas periódicas y aportaciones para financiar la vivienda y anexos.

[xxx] La normativa garantiza estas devoluciones en la Ley de Ordenación de la Edificación y la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción de viviendas.

[xxxi] Las cooperativas han gozado, desde sus albores, de una serie de privilegios tributarios como medida tendente a la promoción y mantenimiento de dichas entidades consideradas de interés social. Estas medidas tributarias excepcionales se establecían, principalmente, en las disposiciones reguladoras de las distintas figuras impositivas.

[xxxii] Habiéndose homogeneizado y normalizado su requerimiento a nivel nacional.

[xxxiii] Como en épocas pasadas. Pensemos en las Cooperativas de funcionarios, de abogados, de médicos, etc.

[xxxiv] «Omne ius aut consensus fecitaut necessitas aut firmavit consuetudo» (Todo derecho o lo estableció el consentimiento o lo constituyó la necesidad -cual aquí acontece y se insta- o lo confirmó la costumbre).