En un momento de crisis como el actual y en especial en un sector tan duramente golpeado como es el inmobiliario, un gasto no previsto como puede ser el tener que hacer frente a una condena por daños, defectos, o incumplimiento contractual en la entrega de los elementos constructivos, supone una dificultad añadida y un gran escollo a la hora de mantener equilibrados los ya debilitados balances económicos.
Sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico ofrece un mecanismo para que estas empresas que afrontan el pago de cuantiosas condenas puedan «ajustar cuentas» en el proceso constructivo. Y ello a través del artículo 18.2 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) que establece el plazo de dos años para el ejercicio de la acción de repetición, que ampara a cualquiera de los intervinientes en el proceso constructivo frente a los demás, a contar «desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial».
Sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico ofrece un mecanismo para que estas empresas que afrontan el pago de cuantiosas condenas puedan «ajustar cuentas» en el proceso constructivo. Y ello a través del artículo 18.2 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE) que establece el plazo de dos años para el ejercicio de la acción de repetición, que ampara a cualquiera de los intervinientes en el proceso constructivo frente a los demás, a contar «desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial».
Esta acción de repetición permite a cualquiera de los intervinientes en el proceso constructivo, principalmente a promotoras y constructoras, resarcirse de las condenas que hubieran tenido que afrontar como consecuencia de una incorrecta ejecución de las obras por parte del resto de agentes intervinientes en las mismas.
Es decir, en el caso de que uno de los responsables solidarios por los vicios de la edificación los reparare a su costa o indemnice el total del daño al perjudicado, nacerá en su favor la acción de repetición, que le permitirá reclamar a los demás agentes de la edificación responsables el pago de la parte que a cada uno les corresponda en la reparación del daño con sus intereses, tal y como preceptúa el artículo 1.145 del Código Civil.
Respecto a su ejercicio, no cabe duda de que esta acción puede ejercitarse a partir de cualquiera de los dos momentos indicados en el precitado artículo 18.2 de la LOE, sin embargo, existe una corriente doctrinal que, conforme lo dispuesto en la Disposición Adicional 7ª de la Ley de Ordenación de la Edificación y en la medida en que en la Ley de Enjuiciamiento Civil no existe previsión expresa al respecto, considera que la misma podría ser igualmente ejercitada por cualquiera de los agentes intervinientes en la construcción demandados en un proceso por defectos constructivos, en el propio pleito entablado contra ellos. Es decir, que cabría la posibilidad de que una entidad promotora demandada acumulara la acción de regreso frente al resto de intervinientes en las obras que hayan sido demandados.
Finalmente, es destacable el plazo que permite a promotoras y constructoras que en los últimos dos años se hayan visto obligadas a hacer frente a indemnizaciones reclamar legítimamente el importe proporcional de las mismas al resto de causantes de los daños indemnizados, lo cual, en una situación como la presente, no deja de resultar una posibilidad ciertamente atractiva.
En suma, esta acción de repetición se constituye como una de las distintas fórmulas que ofrece nuestro ordenamiento jurídico —cabría también hablar de la acción de los subcontratistas contemplada en el artículo 1.597 del Código Civil o de los mecanismos para exigir el cumplimiento contractual a los compradores— para sobrellevar estos duros tiempos.
Fernando García de la Borbolla García de Paredes
Socio de Bufete Génova
