or lo general, en nuestro Derecho, la adquisición del dominio se verifica en virtud de un contrato de carácter transmisivo, donde el transmitente, propietario de una cosa, voluntariamente transmite su dominio a otra persona, que adquiere. Si bien, no basta únicamente con el contrato, ya que éste por sí solo únicamente genera efectos obligacionales, se exige además, la entrega de la cosa, según se desprende de los artículos 609 y 1095 del C.c. De tal manera que para la adquisición del dominio, dos son los requisitos que se exigen: título y modo.
Si bien existen ciertas excepciones a este principio general, donde la transmisión del dominio se verifica no ya por la voluntad de su propietario sino por ministerio de la ley. Así sucede en los casos de accesión, la usucapión y las adquisiciones a non domino, que se basan fundamentalmente en la apariencia jurídica, viniendo a considerar como propietario a aquél que se comporta como tal, y que supone una derogación al principio de seguridad en los derechos en pro del principio de seguridad en el tráfico.
Uno de los principales supuestos de adquisición a non domino, es aquel que tiene lugar con base en la fe pública registral que ofrece el artículo 34 de la LH, y que ha servido de fundamento a nuestro Tribunal Supremo para dar solución al problema de la adquisición en procedimiento de apremio ejecutado en cosa no propia del deudor, resuelto por el Pleno de los Magistrados de la Sala (Sentencia Tribunal Supremo Sala 1ª Pleno, S 5-3-2007, nº 255/2007, rec. 5299/1999) viniendo con ello a zanjar las distintas posturas jurisprudenciales y dando fin a la situación de inseguridad jurídica que ello provocaba, sentando una doctrina uniforme y conforme con el artículo 594 de la LEC.
El supuesto de hecho planteado es el del titular registral de un bien de naturaleza inmobiliaria, que lo transmite a una segunda persona, que no inscribe en el Registro de la Propiedad, y aún después de consumarse su adquisición y convertirse en propietario, ese mismo bien es objeto de embargo por una deuda de su anterior propietario, pero actual titular registral, procediéndose a su enajenación en un procedimiento judicial o administrativo, adjudicándose a un tercero que de buena fe y a título oneroso adquiere la persona que en el mismo registro aparece con facultades para transmitirlo, e inscribe su adquisición.
Según ha venido a estimar el Supremo, se viene con ello a cumplir con los requisitos exigidos por el art. 34 de la LH, y consecuentemente se procede a otorgar la especial protección que ofrece el Registro de la Propiedad a quien, confiando en su exactitud, adquiere a título oneroso, viniendo a adquirir de quien no es dueño del inmueble, con base precisamente en la fe pública registral.
Se dice entonces que, con base en dicho artículo, se salva el defecto de titularidad del transmitente y se produce una adquisición a non domino. En contra de esta solución, podrían objetarse razones de justicia material, en el sentido en que hay una adquisición anterior que se resuelve con base en esta nueva adquisición, viniendo el verdadero propietario a quedar privado de su derecho de propiedad aún después de haber entrado en la posesión, y no formar parte del embargo que motiva la deuda. Se justifica en la medida en que el anterior adquirente podría haber promovido su inscripción en el Registro, y si no lo hizo, su falta de diligencia no puede ir en perjuicio de terceros que adquieren confiando en la exactitud del Registro.
María Fernanda Camino Sos
Letrada de Bufete Génova
