n época de bonanza económica, los operadores urbanísticos prestamos, en general, exiguo juicio a ciertos costes, al repetirlos el promotor de una actuación de transformación urbanística sobre el adquirente del producto inmobiliario, dado el insignificante importe que suponen en el conjunto de la operación. Así algunos gastos financieros, como los procedentes de algunos de los avales que garantizan la futura obra de urbanización, eran poco tenidos en consideración para un examen deliberado y sosegado.
No obstante, en ciclos como los actuales, la situación nos aboca y apremia a tener mayor perspicacia hermenéutica e incluso reinterpretar las pautas hasta ahora asumidas de manera pacífica o habitual, al objeto de minimizar las enunciadas cantidades de repercusión. Y a dicho momento que vivimos contribuyen, en gran medida, las nuevas valoraciones injustas, inaceptables y forzadas por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (Ley de Suelo estatal -TRLS/08-).
Una de esas muestras, por los costes financieros que de ello se derivan (y por la dificultad para su obtención), viene representada por la comúnmente aceptada “necesidad” de presentación en el Ayuntamiento del aval del 7% para la implantación del sistema de actuación por compensación, junto con los borradores de Estatutos y Bases de Actuación, garantía que advertimos que no es necesaria.
Lo primero que debe tenerse presente es que ahora la mayor parte de las entidades financieras no facilitan ese tipo de garantía, puesto que el valor del suelo a promover ha decaído en virtud de los nuevos postulados predicados desde el TRLS/08.
Lo segundo, es que legalmente no es lo que se exige, aunque hasta ahora todos los habíamos asumido sin cuestionarlo. En efecto, la garantía del 7% no tiene por qué ser un documento que acompañe a los Estatutos y las Bases de Actuación, sino que es una explicación, especificación o enunciación que se ha de contener en éstos.
La Ley de Ordenación Urbanística de Andalucia (LOUA) previene que las iniciativas (tendentes a la implantación del sistema de actuación por compensación) se formalizan, en los supuestos en que haya que constituir Junta de Compensación, presentando ante el Ayuntamiento, entre otras, la siguiente documentación: «los estatutos y bases de actuación del sistema, que contendrán, además de las determinaciones que se establezcan reglamentariamente, las siguientes: (…) Garantías económicas para el desarrollo de los trabajos, que no podrán ser inferior en cuantía al 7% de los costes de urbanización y de otros que sean objeto de la actividad a desarrollar» (art. 130.2.A).g) LOUA).
Es decir, que no se exige una garantía formalmente documentada, sino que se trata de una determinación. Y por ello esos mismos Estatutos y Bases de Actuación pueden prever el momento de presentación de esa garantía y el modo.
Ante dicha matización (ser una determinación y no la entrega misma), proponemos el que se especifique que esa garantía habrá de venir precisada en el proyecto de reparcelación con la denominada carga de afección real, pues en vez de existir una garantía bancaria o personal (aval), existirá una garantía real, al responder los terrenos afectos de la correcta ejecución de la obra de urbanización. Asimismo, ya no será del enunciado mínimo del 7%, sino que se garantizará el coste de la totalidad de la obra de urbanización, así como el resto de costes previstos por la normativa (art. 113 de la LOUA). Y por último, decir que quedará prefijado el momento de hacerse efectiva esa garantía, el cual sobreviene con la aprobación definitiva del proyecto equidistributivo y su publicidad con la inscripción de éste en el Registro de la Propiedad.
Con ello evitamos una posible traba de garantizar algo superfluo e innecesario como es la presentación y tramitación de la iniciativa para la implantación del sistema de compensación (en el supuesto analizado), que supone ser un acto que no precisa ser objeto de amparo (mediante aval) al ser anterior y diferenciado de la correcta ejecución de la obra de urbanización, el cual sí requiere y dispone de previsión legal de garantía (carga de afección real).
José Ignacio González-Palomino Jiménez (Col. nº A-4.322)
Ángel Cabral González-Sicilia (Col. nº A-5.336)
Abogados
Socios de Bufete Génova
